Инвестиции в аренду недвижимости


Инвестиции в аренду недвижимости

 

Один из распространенных видов инвестиций это инвестиции в аренду недвижимости. Люди думают, что если купить квартиру или дом и сдавать их в аренду, то они будут обеспечены на всю жизнь пассивным доходом. На самом деле это не совсем так, и такие инвестиции не простой вопрос. В данной статье мы постараемся разобраться как правильно инвестировать в недвижимость с целью сдачи ее в аренду, и какой доход можно получать с такой недвижимости. В самом начале нашей статьи хотелось бы предупредить читателя, что инвестиции в аренду не приносят полностью пассивного дохода, вам придется уделять таким инвестициям какое-то время, более того скорее всего доход будет пропорционален затраченному времени.

 

Содержание:

  1. Виды инвестиционной недвижимости для сдачи в аренду
    1. Жилая недвижимость
    2. Коммерческая недвижимость
    3. Земельные участки
  2. Инвестиции в аренду жилой недвижимости
  3. Инвестиции в аренду коммерческой недвижимости
  4. Инвестиции в аренду земельных участков
  5. Выводы

 

Виды инвестиционной недвижимости для сдачи в аренду

Инвестиционная недвижимость, сдаваемая в аренду, бывает нескольких видов и в зависимости от того каким видом вы займетесь начальные вложения, и будущие стратегии будут отличны друг от друга.

 

Жилая недвижимость

Под этим понятием чаще всего подразумеваются дома, квартиры, таунхаусы и т.д. в общем все помещения, которые в последствии могут быть сданы в аренду для постоянного или временного проживания в них людей.

 

Коммерческая недвижимость

Недвижимость, предназначенная для ведения коммерческой деятельности и последующего получения прибыли. Коммерческую недвижимость в свою очередь в основном подразделяют на:

  • торговые площади;
  • производственные площади.

 

Земельные участки

Земельные участки также подразделяются по видам земель из интересующих нас в данной статье могут быть:

  • Земли сельскохозяйственного назначения;
  • Земли населенных пунктов;
  • Земли садоводческих товариществ.

 

инвестиции в аренду жилой недвижимости

Инвестиции в аренду жилой недвижимости

Такой вид инвестиций в аренду недвижимости как инвестиции в жилую недвижимость является самым распространенным и популярным в нашей стране. Рассмотрим подробнее этот вид заработка его подводные камни и способы увеличения получаемого дохода.

Покупка квартиры с последующей сдачей ее в аренду

Рассматривать покупку такой инвестиционной квартиры мы будем на примере города миллионика, но не Москвы, т.к. приобретение квартиры в столице не по карману начинающему инвестору, а жилье в других мегаполисах представляется намного более доступным.

 

Вариант №1

Помесячная сдача квартиры в аренду.

Обычный сценарий такого инвестирования следующий:

Покупка квартиры студии (или однокомнатной) – 1 500 000 руб. (средняя стоимость квартиры студии);

Стоимость аренды квартиры студии – 13 000 руб. в мес.

Путем не сложной операции деления мы получаем, что такая квартира без учета простоев и косметических ремонтов окупится за 9,5 лет.

Обратите внимание что в данном расчете покупка квартиры происходит не в ипотеку. Если купить квартиру в ипотеку для инвестиций в аренду, срок окупаемости увеличится в 1,5 – 2 раза.

Как видно из расчетов такой вариант инвестиции в арендную недвижимость не принесет вам быстрого ежемесячного пассивного дохода, но может стать хорошим инвестиционным заделом в качестве пенсионных накоплений. Через 10-15 лет квартира начнет приносить вам в среднем 1/4 заработной платы работающего человека, мы уж не говорим о пенсии, которая чаще всего равна 10 – 15 тыс. руб., т

 

Вариант №2

Посуточная аренда.

Покупка квартиры студии (или однокомнатной) – 1 500 000 руб. (средняя стоимость квартиры студии);

Стоимость аренды квартиры студии – 1500 руб. в сут.

Полная стоимость аренды – 45 000 руб. в мес. Без учета времени простоя.

Срок окупаемости в таком случае составит 3 года. Уже через 3 года владелец такой квартиры сможет получать доход близкий к средней заработной плате.

Такой вид инвестиции в аренду недвижимости достаточно прибыльное занятие, но он требует значительных усилий по поиску и поддержанию клиентской базы, уборке квартиры и т.д.

 

Вариант №3

Покупка квартиры и перевод ее в 2 или 3 квартиры студии.

«Для таких операций лучше всего выбирать квартиры на 1 этаже, этим вы значительно снизите материальные и трудозатраты на разделение квартир.»

Покупка однокомнатной или двухкомнатной квартиры – 2 200 000 руб. (средняя стоимость квартиры);

Перепланировка квартиры (разделение на квартиры студии) – 300 000 руб. (средняя стоимость такой перепланировки)

Сдача квартир студий в аренду – 10 000 руб. одна квартира студия в месяц.

Стоимость аренды снижена т.к. это все-таки не полноценная квартира студия.

Срок окупаемости также, как и в первом варианте составляет 9-10 лет, но при этом получаемая по прошествии этого времени сумма значительно выше. Так же вы практически всегда будете застрахованы от простаивания квартир без жильцов.

При таком варианте инвестиций отличным решением будет вариант посуточной аренды т.е. совмещение 2 и 3 вариантов. Срок окупаемости в таком случае будет снижен максимум до 3х лет. При этом получаемая прибыль после прохождения срока окупаемости составит от 60 до 90 тысяч рублей.

 

Конечно во всех выше приведенных вариантах инвестиции приведены без учета ипотеки. Если вы собираетесь брать жилье в ипотеку придется смириться с увеличением сроков окупаемости.

 

Инвестиции в аренду коммерческой недвижимости

Мы намерено не будем говорить о инвестициях в производственные помещения т.к. стартовый капитал, требуемый для таких вложений очень велик и стоит уделить данной теме отдельную статью.

Здесь же мы поговорим о вложениях в помещения под торговые и офисные площади.

На самом деле сдача в аренду коммерческой недвижимости очень похожа на выше описанные варианты с жилой недвижимостью, но существуют и некоторые отличия о которых мы и напишем в данной статье.

Сразу покупать недвижимость, предназначенную для коммерческого использования чаще всего дорого, а значит придется выбирать и менять статус самому. Основной критерий при выборе такой недвижимости — это проходимость места, лучше всего выбирать места на «красной линии». Такой критерий выбора обусловлен наличием большого количества потенциальных клиентов в местах с высоким людским трафиком.

Перевод недвижимости в нежилую на данный момент представляет из себя довольно сложную процедуру. При этом перевести в нежилую квартиру, находящуюся в ипотеке практически невозможно т.к. в договорах чаще всего есть ограничение на изменение статуса такой недвижимости. Дополнительно вам понадобятся подписи жильцов соседних квартир (такие подписи проверяются гос. органами перед принятием решения об изменении статуса), а также проект по переоборудованию помещения из жилого фонда в не жилой.

Дополнительно придется зарегистрировать ИП или ОАО ведь придется заключать договора аренды с юридическими лицами.

Сдача в аренду коммерческой недвижимости сильно привязана к состоянию экономики, т.к. вашими потенциальными арендаторами являются владельцы малого бизнеса. Если экономика сраны находится в упадке часть бизнесов закрывается, а новые просто не открывают, в таком случае можно потерять арендатора и искать его долгое время!!!

Можно снизить риски простоя при инвестиции в аренду недвижимости сдавая ее нескольким маленьким бизнесам одновременно.

 

Приведем примерный расчет окупаемости такой недвижимости.

Покупка квартиры на первом этаже жилого дома (43 м2) – 2 500 000 руб.

Изменение статуса помещения – 500 000 руб.

Внесение изменений в конструкцию помещения, ремонт помещения и облагораживание территории – 500 000 руб.

Стоимость аренды - 500 руб./м2

Общая стоимость аренды – 21 500 руб.

Срок окупаемости такого варианта инвестиций в аренду недвижимости примерно 13 лет.

Стоимость аренды коммерческой недвижимость сильно зависит от местоположения объекта, для описываемого города она составляет от 200 до 1500 руб./ /м2. Удачный выбор объекта недвижимости может снизить срок окупаемости в 2 – 2,5 раз.

 

инвестиции в аренду земельных учасков

Инвестиции в аренду земельных участков

Аренда земли не слишком распространенное явление (если не брать в расчет аренду государственных земель). Стоит только сказать если у вас есть в собственности большие объемы плодородных земель сельскохозяйственного назначения, но вы не хотите их продавать. Вы можете сдавать их в аренду фермерским хозяйствам. Приводить расчет такой аренды в этой статье мы не будем т.к. все сильно зависит от места нахождения земель, наличия желающих взять их в аренду и многого другого.

Если же в наличие есть не слишком большой участок под ИЖС. Лучшим вариантом автор данной статьи считает постройку на нем дома для последующей перепродажи.

 

Выводы

Вложения в аренду недвижимости достаточно выгодны, но они всегда имеют большие сроки окупаемости при малом риске. Такие инвестиции подходят для тех, кто не спешит заработать сиюминутную прибыль, а готов ждать 5 – 10 лет. Эти инвестиции также подойдут в качестве варианта пенсионных накоплений.

 

 


Наверх